Projet de réaménagement de la rue de Dunkerque devant la gare du Nord. SNCF Gares & Connexions/Ceetrus/Valode et Pistre

  • Ceetrus, filiale foncière du groupe Auchan, a décroché le projet de transformation et d'exploitation de la gare du Nord, un chantier de 600 millions d'euros.
  • Une société mixte sera créée pour l'occasion entre Ceetrus qui détiendra 66% des parts et Gare&Connexions qui en aura 34%.
  • Au lieu d'un contrat de concession classique, ce montage permettra à Gares&Connexions de mieux contrôler les travaux et l'exploitation des espaces commerciaux.

La transformation tant attendue de la gare du Nord à Paris se précise. La SNCF a annoncé lundi avoir choisi Ceetrus (ex-Immochan), filiale foncière du groupe Auchan, pour mener à bien le projet.

Le montage, inédit, se fera sous la forme d'un partenariat public-privé via une SEMOP, une société mixte à opération unique, au sein de laquelle Gares&Connexions (filiale de la SNCF chargée de gérer les gares) aura 34% et Ceetrus 66%. Le projet de rénovation de 600 millions d'euros sera donc cofinancé par les deux actionnaires à hauteur de leurs parts dans la SEMOP.

L'avantage pour la SNCF est double. D'une part, elle s'appuie sur une grosse foncière pour supporter, à deux, le coût des travaux. D'autre part, elle gagne en rapidité et en agilité.

A l'origine, 800 millions d'euros étaient prévus pour le chantier colossal de transformation de la plus grande gare d'Europe. Mais un nouveau paramètre a dû être pris en compte lorsque que la candidature de Paris pour accueillir les jeux olympiques de 2024 s'est précisée. Il a alors été décidé de restreindre un peu le projet pour que la gare soit pleinement opérationnelle en 2024... et même dès l'automne 2023 pour la coupe du monde de rugby. 

Pour gagner du temps, un seul appel d'offre a été lancé regroupant les travaux et la l'exploitation des espaces commerciaux de la gare et c'est le dossier emmené par Ceetrus, en partenariat avec Eiffage et le cabinet d'architectes Valode et Pistre qui a remporté le marché. 

Leur projet vise à tripler la taille de la gare dont la surface passera de 36.000 mètres carrés à 110.000 mètres carrés pour faciliter le passage des 700.000 personnes qui y transitent aujourd'hui chaque jour. Un nombre qui selon les projections devrait atteindre 800.000 en 2024 et 900.000 en 2030.

Un cadre plus souple 

Concernant l'exploitation commerciale, elle sera pilotée pour une durée d'au moins 35 ans — et peut-être jusqu'à 46 ans en fonction des négociations exclusives en cours qui doivent aboutir fin 2018 — par la société mixte Ceetrus/Gares&Connexions. Par rapport aux concessions des gares Saint-Lazare et Montparnasse confiées à des entreprises privées, la création de cette société mixte permettra à la SNCF d'avoir un meilleur contrôle sur l'avancée des travaux et sur l'exploitation, lucrative, des services en gare grâce à un cadre de gouvernance plus souple que lors d'un contrat de concession classique.

Avec ces travaux, les espaces de services et de commerces de la nouvelle gare du Nord seront portés à 50.000 mètres carrés (dont 27 000 mètres carrés de commerces), contre 10.000 aujourd'hui. Les revenus issus de cette activité seront versés sous forme de dividendes aux deux actionnaires, Ceetrus et Gares&Connexions, à hauteur de leurs parts dans la société mixte. 

Et leur mise de départ devrait être amortie rapidement. En 2017, le chiffre d'affaires des espaces commerciaux de la gare du Nord (hors parking, panneaux publicitaires et distributeurs automatiques) s'élevait à 108,6 millions d'euros, en nette hausse comparé aux 89 millions de 2016, mais tout de même bien inférieur au chiffre d'affaires de la gare Saint-Lazare, rénovée en 2012, et qui génère désormais 147 millions d'euros annuel de chiffre d'affaires.  

Ceetrus ne communique pas sur ses perspectives de recettes, mais son expérience en cours de l'exploitation de la gare de Vigo en Espagne semble suffisamment satisfaisante pour s'intéresser à d'autres gares.

"C'est un excellent relais de croissance et si la SNCF lance d'autres appels d'offres, nous y répondrons", explique Aude Landy-Berkowitz, directrice du développement et de la diversification de Ceetrus France, à Business Insider.

"Depuis 2016, notre société œuvre à se repositionner sur des zones de flux en centre ville, en complément des grandes zones commerciales situées en périphéries, et les gares sont idéales pour cela. Notre ambition est de créer de véritables lieux de vie avec des commerces bien sûr, mais aussi des restaurants, des équipements sportifs et culturels et des espaces de travail. Aujourd'hui, les gens fréquentent la gare du Nord mais n'ont pas plaisir à y rester. Nous voulons en faire une destination."

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