L’immobilier vient de clore une nouvelle année record en France — mais plusieurs indicateurs laissent présager qu’on a atteint un plafond

Ville de Bordeaux. Unsplash

Contrairement aux prévisions qui voyaient 2018 comme une année moins faste pour l'immobilier, il n'en est rien. D'après le bilan annuel du réseau Century 21, 2018 s'impose comme une nouvelle année record en termes d'activité dans l'immobilier ancien, succédant à une année 2017 déjà exceptionnelle. 

Plus largement, le nombre de ventes dans l'ancien progresse pour la quatrième année consécutive et affiche une hausse de 3,9% sur un an, pour atteindre près d'un million de transactions, d'après le rapport présenté lundi 7 janvier 2019 par Century 21.

Par ailleurs, le profil des acquéreurs rajeunit. Près d'une transaction sur deux (46,6%) est le fait d'acheteurs de moins de 40 ans qui investissent majoritairement dans leur habitation principale.

Les deux tiers des transactions (68,9%) de l'année 2018 correspondent en effet à l'achat d'une résidence principale tandis que le marché des résidences secondaires recule de 5,9% pour ne représenter plus que 6,4% des ventes.

Le rapport souligne également la nette progression des investissements locatifs (+25%), qui comptent désormais pour plus d'un achat sur cinq.  

"A l'heure où les placements financiers rapportent peu et dans un contexte d'incertitude économique, la pierre apparaît comme la valeur refuge par excellence", écrivent les auteurs du rapport.

Le montant moyen d'une transaction établit de son côté un nouveau record à 213 705 euros, soit une hausse de près 5000 euros par rapport à l'année précédente.

Malgré cette excellente année 2018, Century 21 relève plusieurs indicateurs qui en 2019 devraient tempérer l'effervescence et qui font dire à Laurent Vimont, le président de Century 21 France, que "le marché semble atteindre un plafond de verre".

1. Le prix moyen au mètre carré

En moyenne sur toute la France, les prix sont en passe d'atteindre les records de 2011. Ils n'en sont plus qu'à 1% ou 2%. Le prix moyen au mètre carré a en effet augmenté de 1,7% entre 2017 et 2018 et atteint 2595 euros ce qui est très proche des 2665 euros constatés en 2011. 

2. Les délais de vente

Les délais de vente nationaux n'ont pas baissé en 2018, ils restent stables à des niveaux relativement hauts (91 jours) mais loin de la frénésie observée en 2004 où ils s'établissaient à 64 jours en moyenne. Par ailleurs, l'écart entre le prix du mandat et la promesse de vente augmente un peu d'après Century 21.

3. Des crédits pleinement exploités

La part de l'emprunt souscrit pour un achat immobilier augmente également (+1,6% sur un an pour représenter 78,4% du montant de l'acquisition) et la durée de crédit s'allonge également (+0,9% pour se situer à 20,5 ans en moyenne). "Les Français ne s'y trompent pas et utilisent le crédit à plein régime", constate Century 21. 

4. Des surfaces réduites 

Pour la première fois depuis 2011, la surface moyenne d'une acquisition recule. Elle perd 0,5 mètres carrés en un an pour s'établir en moyenne à 85,7 mètres carrés. Cela signifie que pour devenir propriétaire, les ménages consentent à sacrifier un peu de superficie. 

In fine, tous les leviers du dynamisme des ces dernières années tournent à plein. Le cocktail taux bas, allongement de la durée d'emprunt et baisse de l'apport personnel a permis d'obtenir un pouvoir d'achat qui n'a jamais été aussi élevé.

"On a atteint une limite, c'est peut-être le haut du marché", a analysé Laurent Vimont ce mardi sur BFM Business. Le président du réseau Century 21 estime qu'il n'y a "plus de réserve pour que le marché évolue".

"Je ne suis pas alarmiste pour autant", tempère-t-il. Selon lui, l'inconnue, ce sont les taux d'intérêts mais tant qu'ils resteront bas, le secteur continuera à faire du volume. 

Notez que le rapport de Century 21 met en exergue de grandes disparités régionales :

  • A Paris, la hausse des prix est encore spectaculaire en 2018, le prix moyen d'un transaction s'élève à 461 118 euros et le mètre carré moyen s'établit à 9452 euros, soit 400 euros de plus qu'en 2017 et 1400 euros de plus qu'il y a trois ans. 
  • En Île-de-France, le prix moyen progresse également : +3,4% en 2018 pour s'établir à 3303 euros.
  • En Province, seules trois régions voient leur prix moyen au mètre carré baisser : la Bretagne (-0,5%), Centre Val-de-Loire (-1,5%) et les Hauts-de-France (-1,9%).
  • L’Auvergne‐Rhône‐Alpes, le Grand‐Est, La Nouvelle‐Aquitaine, l'Occitanie, Provence‐Alpes‐Côte‐d'Azur enregistrent en revanche des progressions de leur prix moyen au mètre carré conséquentes allant de +3,6% à +7,5%.

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