Résidence principale, parking, location meublée... les achats immobiliers à privilégier avant 40 ans

 

Les taux, toujours très bas, restent propices à la réalisation d'achats immobiliers à crédit. Ils s'élèvent actuellement en moyenne à 1,55% seulement hors assurance, pour un prêt sur 20 ans, selon le courtier Meilleurtaux. Mais quels placements effectuer en priorité? Faut-il attendre pour certains et se lancer sans tarder pour d'autres? Voici des questions que peuvent se poser des jeunes entre 25 et 40 ans, qui commencent à accumuler des économies sur leur compte en banque.

S'il n'y a pas de règle dans l'absolu, il est préférable de respecter certaines étapes pour réduire les risques de se tromper et de réaliser un investissement non rentable. Vous pouvez par exemple suivre un schéma considéré comme "classique", en commençant par faire l'acquisition de votre résidence principale. "Cela permet d'avoir un socle, de se sécuriser en possédant son toit", précise Julien Fleuret, responsable de la clientèle privée chez Haussmann Patrimoine. 

Pour disposer d'une plus grande surface, si vous avez par exemple besoin d'une chambre pour votre enfant, vous pouvez louer votre résidence principale et faire l'acquisition à la place d'un deux pièces ou d'un studio que vous mettrez ensuite en location. "Tout dépend aussi de votre profil, vos revenus, si vous êtes endettés ou non, ou encore si vous venez de toucher un héritage", souligne Julien Fleuret.

Si votre budget est serré, vous pouvez vous rabattre sur des surfaces encore plus petites, en achetant par exemple des places de parking ou une chambre de service. "Cela vous coûtera entre 20 000 et 50 000 euros selon que vous investirez dans des villes moyennes ou en zones tendues", estime Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers (Imsi).

Attention toutefois, "il faut connaître le secteur pour pouvoir saisir des opportunités dans les parkings. Il n'est pas facile d'obtenir de bons emplacements", prévient Julien Fleuret. Selon lui, la rentabilité de ce type d'investissement n'est plus aussi forte qu'avant et s'élève plus entre 4% et 6% qu'à hauteur de 10%.

Dans tous les cas, il ne faut pas hésiter à recourir au crédit comme levier pour se constituer un patrimoine. "Il est plus intéressant d'emprunter que de payer un bien avec ses économies, parce que les taux sont bas mais aussi parce que vous avez toutes les chances d'être gagnant à l'arrivée. Aujourd'hui, le coût de l'argent est presque nul, il faut regarder le taux d'intérêt réel pour se faire une idée (ndlr: en retranchant l'inflation au taux de crédit de la banque)", explique Julien Fleuret.

SCPI et assurance vie 

Il ne faut pas non plus avoir peur de rapidement réaliser un investissement locatif, selon Henry Buzy-Cazaux. "C'est souvent associé au deuxième étage de la fusée, une acquisition à réaliser plus à 45 ans qu'à 30. Mais c'est une erreur. Si vous disposez des ressources financières ou donnez la preuve pendant cinq ans d'un parcours de remboursement sans faute, le banquier sera prêt à financer un tel investissement." 

Dans ce cas, il est tout de même préférable de disposer d'un coussin financier pour rassurer sa banque. Pour vous constituer une épargne, l'assurance vie semble le meilleur placement, permettant d'investir à la fois sur des actifs peu risqués (obligations) offrant une garantie du capital, dans le cadre du fonds en euros, mais aussi sur des actifs plus risqués (actions) mais potentiellement plus rémunérateurs dans le cadre des unités de compte (UC). En outre, vous pouvez diversifier votre placement grâce à la pierre-papier, en incluant dans votre contrat d'assurance vie des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et des OPCI (organismes de placement collectif immobilier).

A cet égard, les SCPI offrent une alternative intéressante à ceux qui n'auraient pas les moyens d'acheter seul un bien. Elles permettent de mutualiser ses investissements avec d'autres épargnants afin d'acheter des immeubles entiers, et offrent généralement des niveaux de rendement intéressants, autour de 4%-5%. 

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Attention à la localisation

Dans tous les cas, avant de vous lancer dans un investissement locatif, soyez très attentif à l'emplacement du bien. Il faut s'assurer que la demande locative sera suffisante. Au coeur des grandes villes, il n'y a a priori pas de souci à se faire. Si vous souhaitez un investissement moins lourd en capital, "vous pouvez vous tourner vers des villes moyennes, comme Orléans", précise Henry Buzy-Cazaux. Il convient alors d'identifier les plus prometteuses, dynamiques en termes d'emplois, où vivent des jeunes et où se trouvent par exemple des campus universitaires.

La Rue Sainte-Catherine, principale artère commerçante de Bordeaux. Superbass / CC-BY-SA-3.0 via Wikimedia Commons

De même pour le choix du quartier, il faut regarder s'il est bien desservi par des transports en commun, s'il dispose de services et de commerces de proximité. "Ce sera aussi porteur d'une plus-value lors de la revente du bien", souligne le président de l'Imsi.

Il conseille de se méfier de dispositifs de défiscalisation — alléchants sur le papier — comme le Pinel, qui permet d'obtenir une ristourne fiscale lors d'un investissement locatif dans le neuf. "Pour les jeunes, ce peut être un placement trop lourd en capitaux", réduisant considérablement le reste à vivre. Le ticket d'entrée est bien plus élevé que dans l'ancien, "de 30% en moyenne".

Un investissement locatif bien avant 40 ans est donc tout à fait envisageable, dans la foulée de l'acquisition de sa résidence principale, en restant néanmoins raisonnable et vigilant dans ses acquisitions.

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  1. Bonjour,

    Les achats dans les parking restent pour moi le meilleur investissement immobilier.

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