UBS: Les marchés immobiliers de ces 6 villes présentent un risque de bulle

L'ombre d'une bulle immobilière plane sur Munich selon UBS. Reuters/Michael Dalder

  • Selon le 2018 Global Real Estate Bubble Index d'UBS, au moins six villes à travers le monde risquent d'entrer dans une bulle immobilière.
  • Une crise d'accessibilité financière touche de nombreuses villes, car les coûts de logement ont augmenté plus rapidement que les revenus.
  • Les décideurs politiques risquent de devoir intervenir, mais la réponse appropriée pourrait être difficile à trouver. 

Le coût du logement augmente dans presque toutes les grandes villes du monde.

Au moins six d'entre elles risquent de se retrouver dans une bulle, soit une hausse persistante des prix jusqu'au point où les prix des biens dépassent leur valeur fondamentale.

"La plupart des foyers ne peuvent plus se permettre d'acheter des biens immobiliers dans les grands centres financiers sans avoir hérité d'un apport substantiel", souligne UBS dans son 2018 Global Real Estate Bubble Index.

"Les loyers continuent de consommer une part importante des revenus."

Les décideurs politiques seront tenus d'intervenir dans les crises d'accessibilité financière, en accordant des subventions aux primo-accédants, par exemple.

Mais d'autres politiques pourraient être plus préjudiciables, selon UBS. Si les gouvernements imposent de lourdes taxes foncières dans les villes chères, ils pourraient chasser les investisseurs étrangers. Cela pourrait également engendrer une baisse trop rapide des prix, au détriment des propriétaires existants qui veulent vendre.

Les bulles sont souvent difficiles à identifier jusqu'à ce qu'elles éclatent, mais UBS a sélectionner six villes qui présentent un "risque de bulle". Seules deux des grandes villes étudiées — Boston et Singapour — sont considérées comme "justement valorisées".

Voici la liste des villes qui présentent un risque de bulle, dans l'ordre croissant:

Londres

"Le score du UBS Global Real Estate Bubble Index pour Londres baisse pour la deuxième année consécutive, mais reste dans la zone à risque. Au total, les prix corrigés de l'inflation sont 10% plus élevés qu'en 2007, lors de l'éclatement de la précédente bulle, alors que les loyers sont restés à peu près stables et les revenus réels ont diminué de 10%.

... La faiblesse relative du marché immobilier de la ville peut être attribuée à plusieurs causes. Premièrement, le logement reste inabordable pour les citoyens londoniens ... Deuxièmement, le segment premium est freiné par des frais de mutations plus élevés pour les biens de luxes et les achats de biens dédiés à la location... Troisièmement, l'inflation continue d'éroder le pouvoir d'achat des résidents locaux."

Amsterdam

"Au cours des quatre derniers trimestres, les prix corrigés de l'inflation ont augmenté de 12%. Ils sont maintenant 60% plus élevés qu’en 2013.

Leur croissance explosive continue à être alimentée par la plus forte augmentation des revenus depuis 2013 parmi toutes les villes, ainsi que des conditions de financement attractives. La hausse des prix de l'immobilier dans la ville a plus que doublé au cours des cinq dernières années. Compte tenu de l'accessibilité financière très tendue, un resserrement des conditions de prêt pourrait mettre fin brutalement cet essor."

Vancouver

"Les déséquilibres ont encore augmenté. Le prix des logements a grimpé au cours des quatre derniers trimestres à un taux à deux chiffres en valeur réelle. Les prix réels ont doublé en 12 ans. Les déséquilibres sont quelque peu atténués par la croissance des revenus et une hausse des locations de 5 à 7% en termes nominaux, supérieure à la moyenne, au cours des quatre derniers trimestres.

Alors que le gouvernement tente de contenir la spéculation, la charge fiscale augmente pour les acheteurs de biens haut de gamme et les acheteurs étrangers. L'accessibilité déjà difficile deviendra encore plus problématique si les taux d'emprunts hypothécaires augmentent encore. Cela pourrait mettre un coup d'arrêt au boom du marché local."

Toronto

"Depuis l'accalmie de la frénésie immobilière du milieu de l’année dernière, les prix se sont stabilisés lors des quatre derniers trimestres. En termes corrigés de l'inflation, ils sont 50% plus élevés qu’il y a cinq ans.

L'année dernière, le 'programme de logements équitables', qui a imposé des impôts sur les acheteurs étrangers et les appartements vacants, et a mis en place des règles plus strictes de contrôle des loyers, a probablement contribué au refroidissement.

Les coûts plus élevés des prêts hypothécaires et les normes de prêt plus strictes devraient limiter la hausse pour le moment. Mais un affaiblissement à court terme du dollar canadien pourrait attirer des acheteurs étrangers à nouveau."

Munich

"Les prix réels ont doublé au cours des 10 dernières années et la hausse semble se poursuivre sur une trajectoire explosive.

Les loyers nominaux ont bondi de 9% l'année dernière, reflétant un taux de vacance au plus bas, de sorte que l'accessibilité continue à se détériorer. L'achat d'un appartement de 60 m² exige huit ans de revenus à temps plein cumulés.

La construction a déjà augmenté de manière significative ces dernières années. Si les taux hypothécaires se redressent, une correction est probable. "

Hong Kong

Une rue de Hong Kong. Wikimedia Commons

"Le marché est chroniquement sous-approvisionné. La demande reste soutenue grâce à la forte attractivité du marché résidentiel pour les investisseurs locaux et étrangers. En conséquence, l'accessibilité a vu la plus forte baisse de toutes les villes étudiées sur ces dix dernières années.

Même pour les travailleurs hautement qualifiés, la propriété est désormais hors de portée. Les citoyens se trouvant exclus de leur propre marché, la pression politique s'est intensifiée pour freiner la croissance des prix. Récemment, le gouvernement a annoncé une taxe d'occupation pour les logements vacants achevés, afin d'encourager les promoteurs à les vendre le plus rapidement possible, dans le but d'améliorer l'offre."

Et voici la liste complète:

UBS

Version originale: Akin Oyedele/Business Insider

Vous avez apprécié cet article ? Likez Business Insider France sur Facebook !

Lire aussi : Une banque suisse souligne des 'déséquilibres majeurs' sur le marché immobilier parisien qu'elle estime surévalué

VIDEO: Cet ascenseur fonctionne manuellement et devrait vous faire gagner beaucoup de place chez vous